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中央怒了!首提处理楼市泡沫,真正危险信号来了?

2017-04-01  来源:亚洲新闻周刊

本周末,满屏都是楼市限购的新闻,一下就有北京、广州、郑州、石家庄、长沙密集般的出台了调控政策。

 

「现在最危险的是什么?」虽然调控了,但几乎无人看空,老百姓现在对房地产追捧的疯狂,已经恰似股市4800点的狂热,当时还喊一万点不是梦,没人想到已是大跌的前夜。

 

上帝欲使其灭亡,必先使其疯狂。




多军一致认为,政府不会让房价跌,过去调控了那么多年,错过了一次又一次的机会,刚需等不起,还是随时买最好,这也是专家们的建议,因为不管涨跌,都不需要背负骂名。

 

不过,现在已经调控了,对改善需求和炒房客去杠杆,货币也在收紧,房价肯定多少都有下调的空间,刚需既然错过了,还在乎这一时半会干嘛呢,同样的钱,你现在只能买一房,明后年能买两房,何苦为难自己蜗居一隅。

 

很多人观望了几个月看到房价没跌,等不及又立刻上车。其实,今年楼市调控,市场不会立刻下滑,因为目前银行贷款还没有明显收紧,市场对房价上涨预期还是很大,而且开发商这两年大赚特赚,资金流很充裕,不会急于降价回笼资金,需要时间累积。




但可以肯定的是,现在一二线城市的房价已是强弩之末,上升空间极为有限,否则还会继续调控,三四线还在鼓励去库存是例外,房价还会涨,自住可以买,投资不建议,谁买谁知道,投资等于被套。

 

价格开始松动,预计要到下半年和明年开始,因为一二线目前的供应量确实不足,只有先抑制需求,等供需达到平衡后,价格才会有所松动。

 

真正危险扛不住的时候,要等美国连续加息到七八次以上,2015年以来加了3次,今年预计还有2次,明年4次,中国将跟随被动加息,提高市场利率,这势必增加购房者的负担。

 

但所有人都忽视了这最关键的外部环境,以为中国只需启动印钞机就可以,中央都说了,要抑制资产泡沫防风险,这就意味着印钞机现在不能用了,否则汇率一泻千里,房地产很快就会崩盘。

 

319日,中央政治局常委、国务院副总理张高丽在中国发展高层论坛上就说了,妥善处理房地产泡沫,确保不发生系统性金融风险,这是中央第一次有领导明确说房地产有泡沫了,这个信号值得引起大家高度重视。

 

疯狂的高房价面前:我们都成了帮凶

 

一个朋友,昨天我们俩在一起分析经济形势,他跟我一样对高房价深恶痛绝,  但等我们聊完之后,他第二天就去排队买房了。




其实道理很简单,面对高房价,每一个人都有情感上的愤怒,但是每一个人都担心自己的资产不断贬值,最后还得落脚到怎么能保证自己利益最大化这个点上。

 

其实开放商、炒房族也都是遵循这个逻辑。人都是自私的,最后的落脚点一定都是为了自己。

 

我们要知道,每一个盲从的购房者,其实都在往这个大泡沫里吹气,都在为这种野蛮的行径添砖加瓦。

 

现在你去任何一个办公室里转一圈,就会发现一个现状:笑嘻嘻的都是已经买房的;纠结的都是正在谋划买房的;愁容满面的都是过早卖房的;而一脸生无可恋的则都是卖房炒股的……

 

第一轮买房子的都是刚需;第二轮买房子的是炒房者;第三轮买房子的,也就是眼下这批,都是把自己资产变现了去买房;

 

现在楼市正在成为各路资金流入的聚集地,而人性会在乌合之众的群体效应展现出疯狂、贪婪、冒险的一面。

 

牛顿说过这么一句话:我能算准天体运行的轨迹,却无法计算人性的疯狂度。据说牛顿因为买了当初大家都非常看好的南海公司股票,但最终由于南海泡沫破灭,牛顿巨亏了2万英镑,为此发出这番感慨。

 

当然,这里也有一个重要的原因:现在其它行业赚钱都很难:开工厂就不说了,实体利润越来越少,很多都在亏钱;玩资本运作的那帮人,觉的自己风险越来越高,都想图个安稳;而那批去创业的精英阶层也发现创业成功的机率真的太低了;这几年来升级失败、投资失败、创业失败的人比比皆是,于是现在大家都去买房了。

 

无论你是做什么的,天天起早贪黑,最后都未必能赚到钱,但是照现在的情形来看,买房一定能赚到钱,而且还不用那么辛苦的付出,付完款签完字在家睡大觉就可以了。

 

有的人不用劳动也可以挣大钱,而有的人勤奋刻苦依然换不来希望。于是大家都放弃了奋斗,转而成了投机者。

 

这里包括很多那些受过高等教育、有理想和情怀、敢于接受挑战、有着坚实的信念、善于创造和创新的人。而关键问题是,但是如果他们没有房子,他们在社会眼里就不值一文。

 

万般皆下品,唯有买房高,正在成为现实。

 

但是,如果他们也被逼成了炒房者,把所有的智慧都去用来炒房,大家觉的这个社会怎么样?我相信到时整个社会的财富都会成钢筋混泥土。

 

这一轮来买房的人,其实都是其它行业里的精英,比如总资产在5000万以上的人,或者拥有大公司股份的人,还有二三线城市的富裕阶层,都在当掉资产去一线城市买房。而那些三四线城市、县城里的土豪阶层,也开始卖掉手里资产去二三线城市买房;

 

网上看到一个说法:现在两个北京有房的人结婚就像两个上市公司合并,因为现在很多上市公司一年的利润都买不到北京的一套房子;我想如果是两个炒房者结婚,那简直就是两个财团合并;

 

我们说的分层,到了最后还是以房子为标准。房价究竟会涨到什么时候?

答案是:有价无市的时候。直到有一天,房子把360行的血都吸干为止。这个时候大家就会大眼瞪小眼的傻坐着,房价再也无法上涨;

而这其中加速助推的,离不开一个个盲从的帮凶

 

房产的幻觉:伪中产秒变真屌丝

 

2017年已经注定的是中国中产嗷嗷叫的一年,此时起,阶级固化深入骨髓,我们越来越像一个那个我们曾经口诛笔伐的万恶的资本主义:

 

1中产屌丝化:以土地恢复阶级划分。中产和屌丝的区别是谁的负债更多一点。

 

2货币信仰裂痕:人民币信任度屡创新低,排列在房产、美元、食品之后。这年头连老太太都不敢存钱了,几乎全民押注人民币持续贬值,纷纷用资产来和央行对赌,去拼命购买无法印刷的土地。

 

3阶级门票高涨:教育成为阶级军火,从幼儿园开始的新科举之路,一线城市一个孩子上学的开支等于买一辆解放军99式主战坦克。

 

中产们恐慌了,选择用房地产捍卫阶级。但是,当全社会60%以上的财富都在固定资产上的时候,几十万亿级别获利盘的规模是根本无法兑现的,一旦集体兑现,就挂了。

 

我们今天可以说,房产永远涨,这种心态,就像猪儿们都说,饲养员永远爱它一样。对于饲养员来说,99.9%的时间,是真的爱猪如子。等到足够肥,该出栏了,饲养员真正的思考的问题只有一个,最终采取的处理方式人道与否。

 

天地不仁,以万物为刍狗。就像筹码社群中发起的『学区房悖论』:为什么学区房值钱,而学历不值钱?为什么读了清华也买不起房,干嘛还要买学区房?根源不能讨论,但是出路需要思考。

 

对于筹码的读者而言,我们应该积极的思考:阶级竞争的本质是什么,终局是什么,下一步如何布局?

 

地产的估值支撑,是生产资料的捆绑,是纳税管道,是农业思维形成的长期惯性:土地意味着一切。 

 

恰好,地产可以参与信用的创造。在过去20年里,凡是参与政府共同做市,扩大房地产行业税基的开发商和囤房者,都撬动了大量财富。得益于此,我们国家从从资本紧缺、严重依赖美元,到资本泛滥到处投资,只花了不到20年,成果斐然。

 

如今,我们的地产已经达到GDP250% ,同时,大家对高价持有的物业也给予了越来越大的回报希望,可是接盘侠的人数和资金更多了吗?所有人都在说京沪永远涨,和上两轮股灾太像。

 

真正主导利益分配的不是房本,而是权力和更大的利益格局。京沪永远涨的前提是经济发展模式的永远不换轨。

 

我们的经济发展模式是在GDP+政治强化引导后的产物。GDP1934年哈佛大学经济学家西蒙·史密斯·库兹涅茨在给美国国会的报告中正式提的,居然沿用到现在。 二战之前的指标,主要为了工业和战争服务,数量是一切的核心。70多年前的指标,指导70年后的经济发展,结果可想而知。

 

GDP忽视了系统熵,忽视了外部性,也无法衡量新技术的进步,只热衷于量的堆砌。这种被异化的命令,无异于神经毒素,永远推动着经济体走向肢端肥大症,并可能重现欧洲的早期的错误:为了工业,牺牲一切;为了发展,炮轰一切。

 

今天,为了GDP,通过房地产收割年轻一代,和为了炼钢,乱砍乱伐是根源一致的。 虽然代价实质上更大,但GDP的反馈却在鼓励我们继续下去。如果这种逆向激励持续下去,读书显然没有买房有用啊,人民币没有房本有用,我们又会重复晚清的教训:GDP全球第一,4亿人口,地大物博,但是被八国联军的百人小分队占领首都,典型的肢端肥大,毫无竞争力。

 

今天,技术加速进步,历史进程推进迭代速度10+倍于过去,人才的投资回报率轻松碾压房产。月租金3万的房子不常有,待遇超过3万的码农可是越来越多见。游戏的规则在慢慢改变,我们不能只看到财务回报,就以为自己主宰命运了。

 

地产新政无碍股市春季行情?


两会结束、美联储加息落地后,市场涨一天跌一天,对行情的演绎投资者仍充满了分歧和疑虑。我们在《两大担忧都不足虑—20170305》中提到美联储加息和两会结束都不用担心,春季行情仍在路上。目前继续维持此观点,上半年市场整体是进二退一式的震荡。



 

本轮春季行情继续,房产政策紧未必是利空1月底2月初以来我们看好春季行情。3月上半月投资者一直有两大担忧:一是3月美联储加息利空A股,二是两会结束时维稳动力消失市场受挫。我们提出,这两大利空都是纸老虎。上周两大利空逐步落地,美联储如期加息,但对未来政策展望预期比较鸽派,芝加哥利率期货市场隐含6月加息概率从57%降至49%,消息公布后美元跌黄金涨,美股港股均上涨。本轮行情的核心逻辑是经济数据好转、政策环境友好。上周刚公布的数据显示,1-2月规模以上工业增加值同比增6.3%,继续回升。317日北京房市政策再收紧,提高首付比例,且认贷又认购,广州等几个城市也出台偏紧的政策。

 

我们认为,这点无需太担忧,地产政策偏紧对股市未必是利空。股市和房市间的关系有两个传导路径,一是基本面的正相关,二是资金面的负相关。2012年以来,两者基本面的正相关已经小于资金面的负相关,所以房市和股市间跷跷板效应增强,这源于人口结构发生变化后地产对经济的影响力减弱。地产政策紧,如果最终引发货币政策紧,对股市肯定利空。目前未到此程度,地产调控主要仍是因城施策的政策,从70个大中城市新建住宅价格指数看,一、二线城市同比从1610月高点28.5%18%逐步回落至17220%16.3%CPI数据不高,通胀压力不大时货币政策系统性收紧暂时不会出现。与此同时,政策亮点仍在,中国神华317日晚公布2016年年报,宣布派息590.72亿元,折合股息率达18.17%,这对央企是个重要的示范。

 

上半年是进二退一的震荡市,二季度注意国内外政策面干扰。维持前期判断,上半年市场是进二退一式的震荡,经济数据向好支撑春季行情延续。我们分析过,震荡市的春季行情可参考2012年、13年、16年,行情的结束有两个路径:第一,数据变差,第二,政策变紧,而且春季行情都有轮涨的特征,4月是行情选择方向的窗口。展望未来,需待4月中旬前后一季度数据及政策面动向。目前的基本面趋势判断,数据大概率良好,更值得警惕的是政策面干扰:一是国内去杠杆,数据越好去杠杆的决心可能越强,2013年去杠杆期间利率阶段性上行,此外债务违约仍可能出现。二是中美贸易摩擦,特朗普百日新政还未推进的是边境税,2016年美国对华贸易逆差达3470亿美元,中长期而言中美合作共赢是方向,短期的贸易摩擦恐难免。

 

步步为营,跟踪政策和基本面变化。161月底2638点时我们就提出熊市结束进入震荡市,今年上半年延续去年1月底以来中枢抬升的进二退一式震荡格局,16年上半年2638-3100-2800点,下半年2800-3300-3000点,半年时间震荡中枢抬升近200点,源于基本面改善。去年12月初转向谨慎,1月初提出还需等待,1月下旬2月初乐观,这波行情源于数据改善、政策友好。春季行情变化一般源于基本面改善被证伪或政策面变紧,当前宏微观基本面数据良好,春季行情继续。地产政策紧是因城施策,货币政策没有系统性收紧,2012年来房市与股市间跷跷板效应更强。未来关注4月中一季度数据公布前后的政策动态,一季度数据好给去杠杆提供了更好的条件,特朗普百日新政推进中,关注可能出现的中美贸易摩擦。当前继续安心持仓,跟踪政策,步步为营。