进入周刊门户网 | 加入收藏 | 设为首页 欢迎访问亚洲新闻周刊网

香港楼市为何一片唱空?

2015-09-10  来源:亚洲新闻周刊
来源:商业见地网 作者:彭琳

    香港已经连续5年位居全球房价收入比最高,最难负担的城市,楼市凭什么稳得住?


常常被认为“股楼联动”的香港,近日在股市跟随内地股市波动下,看跌楼市的人也越来越多。投行摩根大通和瑞银在前后几天内一起唱空楼市,一个看跌5-10%,另一个更认为最多跌39%,在媒体一通渲染下成为“楼市大逆转”,更惊动到内地市场。
    不过,两家大行很快被翻出从2012年已经开始“年年看跌年年涨”的旧账,在2014年两家也曾双双预测楼价可跌25%。
但根据香港政府方面最新数据显示,今年上半年楼价指数升8%(差饷物业估价署),前7个月住宅买卖数量同比升8.9%(土地注册处),房地产顾问集团莱坊最新报告则显示,今年一二季度香港楼价比去年同期升幅高达20.7%。
    “楼市大逆转”的迹象至少从数据上看还不明显,当前的楼市“乐观派”与“悲观派”一样理直气壮。
作为今年一手楼冠军的长实地产(01113-HK)由于销售理想,刚刚宣布正在售卖的“维港-星岸”封盘,预备从9月15日起提价3%再卖。
    长实地产投资董事郭子威对提价后的销售十分乐观,甚至语带讽刺地指出,市场上“所谓楼市利空因素,普遍都是主观愿望……”
    在2003年至今的一波漫长的香港住宅牛市中,出现过数次唱跌潮,其中声势最大的一次是2008年美国次债危机引发全球金融海啸,恒指跌幅过半,楼市一度被指九七重临,然而最终仅轻微回调又直线飙升。
    2012年香港经济不景气加上政府严酷的“双辣招”调控楼市,开发商推出的新盘折扣最高达30%,再被视作楼市下跌前兆,2014年“楼市崩盘”说也一度成为热门论调,但很快随着购房者哄抢新楼提价,唱跌声再度平静下去。
    每一次的唱跌都有充足的理由。这一次也不例外:宏观环境方面,全球经济不景气,香港自己就业支柱之一零售业正在步入收缩。
    直接因素方面,美国即将加息,香港势必跟随,直接增加房贷成本,再加上股市随内地大跌财富效应消失,本来有首付的都亏了,楼市的投资需求也被拖累。
    更有震撼力的是香港近邻澳门从今年二季度开始楼价正式下跌,是2009年来首见,平均跌幅惊人地高达14.5%。一向被指经济跑赢香港,房价却并不高的竞争对手新加坡,住宅楼价今年也跌了超过5%。香港已经连续5年位居全球房价收入比最高,最难负担的城市,楼市凭什么稳得住?
    然而香港楼市却是一个奇葩,居高不下的楼价并非被炒家追捧。在港府过去数年的严酷调控中,“买家印花税”赶走了没有香港永久身份的买房者,甚至公司名义购房也一律按“外人”征收相当于房价15%的重税;“双重印花税”赶走了持有一套以上住宅的投资者。
    楼市供应紧缺到连本地居民自住需求也杯水车薪,新楼盘开售的下订轻易就超购数倍乃至十倍,仅仅在上个月(8月)内登记的住宅楼花(即未落成新楼)按揭数量甚至创下11年以来的新高。
    随着人民币近期启动“双向波动”,大量的人民币资产转为港币资产,金管局过去两周连续入市注资稳定港元,港元及美元投资品成交陡然上升。
    大型央企华润置地昨日也透露,首度在港入标竞投香港港岛西湾河地皮。楼市“乐观派”普遍相信,香港住宅市场无论自住还是投资需求都无比殷切,即便房价真的受到外围冲击,政府也只要稍稍放松限购措施即可对冲。
    香港楼市另一条“安全带”则来自金管局,从美国QE启动就开始逆周期管理,不断调降按揭比例并调高压力测试的标准。目前全港按揭与房价比仅50%,房价即便普遍下跌30%也不会令业主变为负资产。新购房者申请按揭的压力测试则按加息3个百分点计算。即便美国近期开始加息,但从零加到3%恐怕还要不少年头。
    这就是说,无论新老业主的承受力都相当强劲,在市况不佳时出现踩踏抛售的情况可能性几乎为零。
尽管“楼市大逆转”的说法看似惊人,但即便是摩根大通和瑞银两家的分析,重点其实都不在楼市。
    摩根大通所说的楼市转折期最快也要从2016年开始,而瑞银更是为香港经济预测了三个可能情境,房价跌39%是最差的“黑天情境”,两家所指向的深层问题事实上是香港经济尤其是零售业的困境,过往经济引擎正在先后熄火,然而香港却苦于找不到新的发展引擎。
    与楼市突然的“大逆转”几率不高,但很可能出现的却是经济逐步放缓,GDP出现倒退,各行业的盈利越来越微薄,失业率从现在的全民就业状态开始逐步攀升,日复一日年复一年地削弱香港的竞争力。
    当“东方明珠(31.72 -0.44%,咨询)”失去往日的光彩和吸引力,失去了对全球的诱惑力,当然一切资产都扛不住高估的价格。
    最喜欢喊着房价大跌的港人,心里想的其实是大跌是入市的机会,然而如果在未来的某一天,房价跌下来却不在上升,市场资金不再充裕而是借贷紧缩,甚至连供楼必需的稳定工作都难以保住……你真的还会期待房价跌吗?