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开征房地产税真能抑制疯狂的房地产市场吗?

2016-09-09  来源:亚洲新闻周刊

亚洲新闻周刊


近日,G20财长和央行行长会议在四川成都隆重举行。在关于税收高级别研讨会上,中国财政部部长楼继伟称:遗憾房地产税和个人所得税改革还没推出来,原因是信息收集能力弱,并且涉及利益调整而受到阻碍。这是个难题,也是我们的任务。


结合最近官方一些义无反顾推进房地产税落地的定调,这个从2003年就开始酝酿的房地产税再一次被推上了风口浪尖,成了人们热议的话题。


什么是房地产税?


2008年国际金融危机后的中国房价开始进入了一个疯涨阶段,为了抑制房价快速上涨,国家出台了一个房市政策叫做房产税。然而这个房产税实际效果并不理想,同时由于技术限制、利益纷争等多个因素,新一届政府决定对房产税的各方面进行调整,用一套新的房地产税体系代替房产税。


对比以房屋为征税对象,根据条件向产权所有人征收的房产税,房地产税更为复杂,从概念上来看,房地产税涉及的税种包括了房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税等等。因此,当前提及房地产税改革而不是房产税改革时,从措辞上也就意味着这是一个综合性改革。通俗点说,房地产税的征收对象不仅是房屋了,它涵盖的范围变得更广。


假设房地产税成功落实,且以世界通行的1.5%税率算法计算,以深圳为例,如果一家三口在深圳福田区购买一套100平米的房子共计800万元,那么每月需要纳税一万元(一年共12万元)的房地产税。但或许相关部门会根据实际情况对税率做出一些调整,比如套用上海0.6%的试点方案来看,同样在深圳一家三口买一套100平米,共计800万元的房子,每年共需要缴纳房产税为4.8万,每月4000元。


国家认为每年需要缴纳房地产税的设定意味着将抑制住房的商业作用,本质是让房屋回归居住属性。然而,房地产税的征收真的能有效改善房地产市场?



无论什么税,都是老百姓买单


房地产税能有效控制房地产市场吗?从目前试点来看,收效微乎其微。房地产税改革不禁令人联想到前几年的国五条新政,国五条通过增收二手房的税率从而限制二手房的供给,目的也是希望房屋能够回归基本属性,然而国五条在轰轰烈烈了半年之后就几乎失灵。国五条出台的五个月后,许多二手住宅交易量开始连续上涨,不仅如此,同年9月北京二手房价格指数同比涨幅达到240.%/平方米。面对多个大城市的刚需市场,这种靠增加税收来控制房地产市场的做法全面失败。国五条的出台不仅没让房屋回归原始的居住功能,增加二手房税收反而意味着二手住宅的成本增加,不少买方开始将目光转向新房,导致一手房的房价也暴涨;不止这些,房价剧烈上升,更多的人开始考虑租房,在这样一个供小于求的市场,房屋租赁价格跟风不断往上蹿。那么这个从利好出发的政策,到底利好了哪部分群体?


无论是哪一种税收,只要是增税,注定导致成本上升,那么在一个传统家文化的思想已经扎根中国老百姓内心深处,老百姓对房屋的需求远高于其他国家的刚需市场,买方没有议价能力,最终只能由消费者闷声背负这笔多出来的成本。



出台房地产税的阻碍在哪?


G20财长和央行行长会议税收高级别研讨会上,财政部部长楼继伟认为房地产税迟迟没有落实的原因在于受到了利益集团的阻碍。虽然没有明确指出哪些利益集团在干涉新政落实,但从目前形势来看,房地产税跨不过的其中一道门槛必然是民意门槛。


目前还没有准确的一套关于房地产税的民意调查,但网上关于这套政策的看法几乎全是负面的。国五条二手房增税的失败已经大大打击了国民对政府调控房地产市场的信心,所以关于新税是否会抑制房地产的乱象,大多数人的观点无疑是消极的。


有不少具备专业知识的民间人士认为,政府在土地出让金中已经提前收取了相应的使用费用,再收房产税于法无据。针对土地的使用权,政府已经收过相关费用,不能再收。事实上,目前中国内地的房地产税已经非常繁重了,消费者在支付的房价当中包括了契税、印花税、房产税、土地增值税、营业税、个人所得税、还有土地出让金。据房地产开发商称,从开发商拿地到业主收房或转让,期间政府收入占据了房地产项目的50%以上。而如今还要新开房地产税,对于实际支付者来说简直是火上浇油!


对于物价本来就很贵,还通过增加税收造成本上升来调控市场的国家做法,大部分消费者不能理解这种让大家都买不起,房市就稳定了的逻辑,就连一些从事税务的业内人士也怀疑制定者是否具备基本的市场认知。对于中国低收入人群来说,显然是不希望看到新税增加房屋成本;对于中产阶级来说,难保有想买二套房改善居住环境和质量的打算,而房地产税的出台几乎是把全中国的中产以及低收入群体全给得罪了。




要与国际接轨就彻底一点


中国房地产税起源于国外,在众多资本主义国家中类似于中国房地产税的房产税已经是一项适用已久的传统税收,中国房地产税的征收办法很大程度上都沾着海外房产税的影子。2010年后,中国一些政策越来越喜欢和国际接轨,国外有的税收和收费都要搬到国内来学一学、试一试。


既然喜欢和国际接轨,那么就接轨的彻底一点,比如减税也应该接轨、税收制度也应该接轨,将国情当作借口是说不通的。如果要讨论国情,那么很多税收和制度根本就不适用于中国。就拿房地产税来说,西方的国情是民众对房产税抵触情绪并不高;诸多西方国家的房产税主要用于改善房屋周围或所在区域的教育、卫生、绿化、治安等领域,并且房产税交出去每年都有详细的财务清单,告诉纳税者钱花在了哪里,取得了哪些成效。而中国国情是民间大部分反对房地产税出台,并且房地产税重复征税师出无名;就算要征税房地产税这笔钱用作何处?会建设校区和学校吗?


另外,税收要接轨,制度也不应该落后。无论是发达国家还是发展中国家,全球大多数地区和国家税收建设是一件非常严肃的事情,有一套严格公正的审理程序。并且在整套程序当中,公民在税收立法权上有充分的话语权,没有经过民主同意,无法增开任何一个新税种。但在中国征收的19个实体税种当中,其中16个税种是以国务院条例形势开立的,仅有3个是全国人大立法通过,在税务征收问题中,相关部门没有尊重人民的基本权利。收费就喊着要与国际接轨,而制度和服务不跟上,这很难使人信服。



如何改善夸张的房地产市场


距今为止,国家喊了无数次调控房地产市场口号以及出台一系列措施,但其中没有一条有效,反而房价仍然不断攀升。国民已经对国家调控房地产市场失去了信心和信任,并且一条如房地产税的新税种政策出台,从任何方面也看不到新税种能对抑制房产市场起到任何实际作用。


如果想要有效抑制房地产的骚乱,政府应该减少对房市的干涉,实际证明,每当房市有下跌之势时,政府美其名曰调控房价,而结果房价八连涨的例子数不胜数。房地产项目百分之50的收入到了政府口袋,买房早已经与直接送钱给政府划上了等号。根据最基本的市场原理,成本上升,价格上升,没有一个商人做亏本的买卖。政府如果不敢自断手腕减少税收,降低房市成本,那么就让房价市场化,减少或者直接撤离对房市的干预。否则,政府自己抓着房市的手不放,多少建议和调控都是一张没有约束力的空头支票。要让房屋回归居住本质,请先将房地产市场放生


但是也有一些方法能缓和房地产市场迅猛的态势,比如开拓多元投资渠道,自08金融危机过后,出口业受到重创,大量投资转移内地,而股市暗淡、电商虚拟经济风起云涌,虽然高受益,但风险也大。所以从目前来看,房地产仍是中国最好的投资项目,几乎没有之一,这个行当几乎成为了稳赚不赔的买卖。其他的一些行业要么被国企垄断、要么入行门槛高,政策多变,今天撤县改区,明天说小区不能有围墙,一些实地产业受政策束缚,造成投资集中且单一。也正是因为这个问题让中国的资金大量流入了房地产业,导致房地产与中国经济绑定太紧,政府也难以动手,唯有先找到法子给房地产经济解绑,才能一步步控制和抑制疯狂的房市。在拓展多元投资渠道的过程中,建议地方土地带来的财政收入不纳入政府政绩考核。许多地方官员急功近利,为了快速做出漂亮的财政数据,疯狂的卖地圈地,而完全不顾其他行业的发展。将政府的重心从房地产转移回一般行业,才能有效打开多元投资渠道。